Egzamin notarialny 2019: Zadanie pierwsze-umowa sprzedaży

Treść kazusu

Tatiana Hołówko i Sebastian Kwiatkowski zamierzają kupić –w udziałach po ½ części –za cenę w kwocie 200 000zł –w stanie wolnym od wszelkich obciążeń –spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 1,usytuowanego na drugiej kondygnacji budynku posadowionego w Bydgoszczy przy ulicy Kościuszki nr 5, składającego się z dwóch pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki z wc,o powierzchni 45 m2, znajdującego się w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej Słoneczko w Bydgoszczy. Tatiana Hołówko i Sebastian Kwiatkowski nie pozostają w związkach małżeńskich. Tatiana Hołówko jest obywatelką ukraińską i nie posiada obywatelstwa innego państwa. Powyższe spółdzielcze własnościowe prawo przydzielone zostało Adamowi Mazurowi w dniu 3kwietnia 2001 r., w dwa tygodnie po zawarciu przez niego związku małżeńskiego z Ewą Mazur, jako spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W dacie przydziału żadne z małżonków nie miało tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego. Małżonkowie Mazur nie zawierali umów majątkowych małżeńskich. Żadne z małżonków Mazur nie prowadzi działalności gospodarczej, a wykonują oni swe zawody w ramach stosunku pracy i nadal pozostają w związku małżeńskim. Dla prawa tego nie ma założonej księgi wieczystej, ani nie składano wniosku o jej założenie. Działka gruntu, na której posadowiony jest budynek, na dzień przydziału była własnością Spółdzielni Mieszkaniowej Słoneczko w Bydgoszczy. Postanowieniem z dnia 30 listopada 2018 r. ogłoszona została przez Sąd Rejonowy w Bydgoszczy XV Wydział Gospodarczy upadłość Ewy Mazur jako osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. W postanowieniu o ogłoszeniu upadłości wyznaczono na sędziego-komisarza Janinę Malinowską, zaś na syndyka Annę Wróbel. W postępowaniu tym nie powołano rady wierzycieli. W dniu 21 czerwca 2019 r. uprawomocniło się postanowienie sędziego-komisarza o zatwierdzeniu wyboru oferentów Tatiany Hołówko i Sebastiana Kwiatkowskiego jako nabywców opisanego wyżej prawa w udziałach po ½ części, za cenę w kwocie 200 000zł, która to cena winna być zapłacona przed zawarciem umowy sprzedaży. Tatiana Hołówko i Sebastian Kwiatkowski zawarli z nieprowadzącym działalności gospodarczej Szymonem Juką umowy pożyczki: z dnia 20 sierpnia 2019 r. kwoty 50 000złoraz z dnia 30 sierpnia 2019 r. kwoty 10 000 zł. Pożyczki te udzielone zostały na remont opisanego wyżej lokalu, do którego ma przysługiwać Tatianie Hołówko i Sebastianowi Kwiatkowskiemu spółdzielcze własnościowe prawo. Na zabezpieczenie wierzytelności z tytułu tych umów ma zostać na przedmiotowym prawie ustanowiona jedna hipoteka umowna do kwoty 60 000zł. Strony umowy nie są podatnikami podatku VAT.

Polecenie

Proszę uzupełnić brakujące elementy stanu faktycznego według własnego uznania i sporządzić projekt aktu notarialnego (bez konieczności zamieszczania podpisów), obejmującego umowę sprzedaży i ustanowienie hipoteki, zgodnie ze wskazanym wyżej zamiarem stron. Strony nie są reprezentowane przez pełnomocników. Jeżeli przy nazwiskach osób stawających obywatelstwo nie zostało oznaczone, należy przyjąć, że osoba ta jest obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej. Nadto w projekcie aktu notarialnego należy zamieścić żądanie stron złożenia stosownego wniosku w postępowaniu wieczystoksięgowym wraz ze wskazaniem dokumentów stanowiących podstawę wpisu w księdze wieczystej, do przekazania których zobowiązany jest notariusz. Ponadto w projekcie aktu należy przyjąć, że akt sporządzany jest przez notariusza Jana Kowalskiego, prowadzącego Kancelarię Notarialną w Bydgoszczy przy ulicy Reymonta 23. W projekcie aktu zdający winien określić wysokość należnego wynagrodzenia notariusza(w maksymalnej wysokości) oraz pobranych podatków i opłat sądowych, jeżeli są należne, do których pobrania zobowiązany jest notariusz.

Uwagi: Zdający zobowiązany jest do wskazania dokumentów, stanowiących podstawę należytego zabezpieczenia interesów stron oraz niezbędnych do dokonania czynności i opisania ich w taki sposób, aby na podstawie samej treści projektu aktu notarialnego można było ustalić formę i treść tych dokumentów. Zdający –na potrzeby egzaminu –nie musi jednak, w projekcie aktu, zamieszczać informacji i oświadczeń wynikających z ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu oraz z regulacji w sprawie ochrony i przetwarzania danych osobowych.

Rozwiązanie zadania egzaminacyjnego

Zdający powinien sporządzić projekt aktu notarialnego dokumentującego umowę sprzedaży wraz z oświadczeniem o ustanowieniu hipoteki i zwrócić uwagę na następujące zagadnienia:

1. Jeżeli osoba biorąca udział w czynności notarialnej nie zna języka polskiego, notariusz powinien przetłumaczyć akt lub inny dokument osobiście albo przy pomocy tłumacza przysięgłego. Zdający powinien zatem upewnić się odnośnie do znajomości języka polskiego obywatelki Ukrainy i rozstrzygnąć o konieczności przywołania tłumacza przysięgłego –lub nie (art. 87 § 1 pkt 1 ustawy –Prawo o notariacie).
2. Ten sam problem dotyczy możliwości złożenia podpisu w alfabecie nieznanym notariuszowi. Jeżeli podpis miałby zostać złożony w takim alfabecie –okoliczność ta powinna zostać stwierdzona przez tłumacza przysięgłego (art. 87 § 1 pkt 5 ustawy –Prawo o notariacie).
3. W sprawach nieuregulowanych w tytule normującym postępowanie upadłościowe wobec osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (art. 4911-49123 ustawy -Prawo upadłościowe) stosuje się odpowiednio przepisy prawa upadłościowego o postępowaniu upadłościowym, z tym, że przepisów art. 13, art. 21, art. 22a, art. 25, art. 32 ust. 5, art. 36, art. 38, art. 38a, art. 40, art. 74, art. 163, art. 164, art. 307 ust. 1i art. 361ustawy -Prawo upadłościowe nie stosuje się (art. 4912ust. 1 ustawy –Prawo upadłościowe).
4. Z dniem ogłoszenia upadłości jednego z małżonków powstaje między małżonkami rozdzielność majątkowa, o której mowa w art. 53 § 1Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Jeżeli małżonkowie pozostawali w ustroju wspólności majątkowej, majątek wspólny małżonków wchodzi do masy upadłości, a jego podział jest niedopuszczalny (art. 124 ust. 1 ustawy –Prawo upadłościowe). Jednocześnie do masy upadłości nie wchodzą przedmioty służące wyłącznie małżonkowi upadłego do prowadzenia działalności gospodarczej lub zawodowej, choćby były objęte majątkową wspólnością małżeńską, z wyjątkiem przedmiotów majątkowych nabytych do majątku wspólnego w ciągu dwóch lat przed dniem złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości (art. 124 ust. 5 ustawy –Prawo upadłościowe).
5. W przypadku ogłoszenia upadłości powołuje się syndyka. Zgodnie z art. 160 ust. 1 ustawy –Prawo upadłościowe, w sprawach dotyczących masy upadłości syndyk dokonuje czynności w imieniu własnym na rachunek upadłego. Oznacza to, że jest on jako jedyny uprawniony do rozporządzania składnikami masy upadłości, w skład której wchodzi cały majątek objęty dotąd wspólnością majątkową małżeńską.
6. W myśl art. 320 ustawy –Prawo upadłościowe, sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa może nastąpić w drodze przetargu lub aukcji, do których przepisy Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. Warunki przetargu lub aukcji zatwierdza sędzia-komisarz.
7. Syndyk zawiera umowę sprzedaży w terminie określonym przez sędziego-komisarza, nie dłuższym niż cztery miesiące od dnia zatwierdzenia wyboru oferenta przez sędziego-komisarza(art. 321 ustawy –Prawo upadłościowe). Co za tym idzie, konieczne jest wskazanie w projekcie aktu daty uprawomocnienia się postanowienia o zatwierdzeniu wyboru oferenta i daty aktu przypadającej nie później, niż cztery miesiące od daty uprawomocnienia się tego postanowienia.
8. Zgodnie z –nieobowiązującym już, ale mającym znaczenie prawne do stanu faktycznego zakreślonego w zadaniu –art. 215 ustawy –Prawo spółdzielcze, spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego może należeć tylko do jednej osoby albo do małżonków. Spółdzielcze prawo do lokalu przydzielonego obojgu małżonkom lub jednemu z nich w czasie trwania małżeństwa dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny należało wspólnie do obojga małżonków bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe. Decydujące znaczenie dla zaliczenia prawa do majątku wspólnego ma data przydziału, a nie czas zgromadzenia wkładu budowlanego.
9. .W celu zabezpieczenia hipoteką kilku wierzytelności przysługujących jednemu podmiotowi możliwe jest ustanowienie jednej hipoteki (art. 681 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
10. Nie jest błędem identyfikowanie wszystkich osób fizycznych przez podawanie ich numerów PESEL.  Nie powinno podlegać ocenie to, jak zapisany został numer PESEL, tj. właściwym ciągiem liczb, czy też dowolnymi znakami, jak np.: XXX.
11. W projekcie aktu notarialnego należy powołać następujące dokumenty:

• przydział spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego nr 1 w budynku przy ul.Kościuszki 5 w Bydgoszczy na warunkach własnościowych,
• zaświadczenie lub zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej o przysługiwaniu małżonkom Mazur spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 1 w budynku przy ul. Kościuszki 5 w Bydgoszczy wydane w celu: zawarcia umowy sprzedaży, założenia księgi wieczystej,
• wypis z rejestru gruntów,
• postanowienie sądu upadłościowego o ogłoszeniu upadłości Ewy Mazur wyznaczające sędziego-komisarza i syndyka,
• postanowienie sędziego-komisarza o zatwierdzeniu wyboru oferentów Tatiany Hołówko i Sebastiana Kwiatkowskiego,
• umowy pożyczek zawartych pomiędzy Tatianą Hołówko i Sebastianem Kwiatkowskim a Szymonem Juką.

Należy też zwrócić uwagę, że w zakresie powoływania w treści aktu wypisu z rejestru gruntów obserwuje się różną praktykę, dopuszczającą pominięcie powołania tego dokumentu w treści aktu notarialnego. W tej sytuacji brak tego dokumentu nie powinien prowadzić do obniżenia oceny zdającemu.
 

Źródło:

Oficjalna strona Ministerstwa Sprawiedliwości.