Załóż bezpłatne konto Zaloguj się Zaloguj się przez Facebooka
Kalendarz studenta: Brak wydarzeń na dziś
Polecamy: Reforma prawa procesowego:Sędziowie pokoju nie będą prawnikami
Z ostatniej chwili...
Sonda Na którą aplikację się wybierasz?

Kazus: Forma umowy spółki jawnej, gdy przedmiotem wkładu jest nieruchomość

3.7/5 z 3 ocen.
(kliknij w gwiazdkę aby ocenić)

Tematem poniższego kazusu jest zagadnienie formy umowy spółki jawnej, gdy przedmiotem wkładu wspólników jest nieruchomość.

Kazus: Forma umowy spółki jawnej, gdy przedmiotem wkładu jest nieruchomość

Treść kazusu

 

Adam Kowalski i Jak Nowak zawarli w zwykłej formie pisemnej umowę spółki jawnej, w której zobligowano wspólników do wniesienia do Spółki należących do nich udziałów w nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr KA1S/00012345/6. W dniu 29 marca 2016 r. wspólnicy  zawarli w formie aktu notarialnego umowę przeniesienia udziałów w tej nieruchomości na rzecz Spółki, po czym wnioskiem z dnia 3 kwietnia 2016 roku żądali dokonania w dziale II księgi wieczystej nr KA1S/00012345/6 wpisu jako właściciela szczegółowo opisanej nieruchomości: "XY spółka jawna" z siedzibą w Szczecinie.

 

Sąd pierwszej instancji oddalił wniosek o dokonanie żądanego wpisu wskazując, że wynikające z umowy spółki jawnej zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości było nieważne, gdyż nie została zachowana w zakresie tego zobowiązania forma aktu notarialnego. Oznacza to, że nieważna jest także umowa notarialna o przeniesieniu własności nieruchomości, skoro jej ważność zależy od istnienia niewadliwej (ważnej) czynności zobowiązującej.

 

Pytanie:

 

Czy rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego jest trafne?

 

Rozwiązanie

 

Sąd Rejonowy oddalając wniosek  o dokonanie żądanego wpisu dopuścił się naruszenia art. 23 KSH oraz art. 158 KC w zw. z art. 2 KSH przez ich niewłaściwe zastosowanie.

 

Jak wskazuje norma art. 23 KSH, umowa spółki powinna być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Jednym z obowiązkowych elementów umowy spółki jawnej jest określenie wkładów wnoszonych przez każdego wspólnika i ich wartości (art. 25 pkt 2 KSH). Ustawodawca nie przewidział tym samym dla umowy spółki jawnej  formy aktu notarialnego.

 

W art. 2 KSH ustawodawca odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów kodeksu cywilnego. W sprawach dotyczących tworzenia, organizacji, funkcjonowania, rozwiązywania, łączenia, podziału i przekształcania spółek handlowych, nieuregulowanych w Kodeksie spółek handlowych, stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. Jeżeli wymaga tego właściwość (natura) stosunku prawnego spółki handlowej, przepisy Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. W art. 158 Kodeksu cywilnego wskazano zaś, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

 

Problem przedstawiony w kazusie był wielokrotnie przedmiotem orzecznictwa Sądu Najwyższego. W świetle stanowiska judykatury dopuszczalne jest zawarcie umowy spółki jawnej w formie przewidzianej w art. 23 KSH, a więc w formie pisemnej zwykłej także wtedy, gdy przedmiotem wkładu jest nieruchomość. W takim jednak przypadku konieczne jest zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości na spółkę - po jej zarejestrowaniu. Rozważając kwestię sposobu przeniesienia przez wspólnika własności nieruchomości na taką spółkę Sąd Najwyższy podkreślił, że w przypadku spółek partnerskiej, komandytowej i komandytowo-akcyjnej, zważywszy, że dla tych spółek ustawodawca przewidział formę aktu notarialnego, postępowanie w przedmiocie przeniesienia własności nieruchomości na spółkę przebiega bez komplikacji. Stosując w tym zakresie, zgodnie z art. 2 KSH przepisy art. 155-158 KC należy dojść do wniosku, że umowy takich spółek zawierające zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości wywołują - zgodnie z art. 155 KC - skutek rozporządzający. Przyjmując założenie, nie wywołujące zastrzeżeń w literaturze oraz orzecznictwie, że rejestracja spółki nie jest warunkiem w rozumieniu art. 89 KC, lecz jest warunkiem prawnym (kodeksowym), niezależnym od woli wspólników, wspomniane zobowiązanie nie narusza art. 157 § 2 KC i spółka w chwili rejestracji nabywa własność nieruchomości. Sąd Najwyższy zaznaczył ponadto, że sposób przeniesienia przez wspólnika własności nieruchomości na spółkę jawną - ze względu na odrębność w zakresie formy zawarcia umowy dotyczącej zawiązania takiej spółki - jest odmienny. Podejmowane w doktrynie próby pogodzenia unormowań przyjętych w kodeksie spółek handlowych dla spółki jawnej z przepisami kodeksu cywilnego dotyczącymi przeniesienia własności nieruchomości, zaowocowały poglądem, że jeżeli przedmiotem wkładu do spółki jawnej ma być własność nieruchomości, to umowa spółki jawnej powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Według innego stanowiska, obok umowy spółki sporządzonej w formie zwykłej pisemnej, należy równolegle zawrzeć dodatkową umowę w formie aktu notarialnego, której przedmiotem jest samo zobowiązanie do wniesienia wkładu. Zdaniem Sądu Najwyższego bardziej przekonujący jest pogląd dopuszczający możliwość zawarcia umowy spółki jawnej w formie przewidzianej w art. 23 KSH., a więc w formie pisemnej zwykłej także wtedy, gdy przedmiotem wkładu jest nieruchomość. W takim jednak przypadku - jak zaznaczył SN - konieczne jest zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości na spółkę - po jej rejestracji (zob. postanowienia SN z dnia 14 stycznia 2015 r., sygn. akt II CSK 85/14; postanowienie SN z dnia 25 listopada 2015 r., sygn. akt II CSK 723/14).

 

 

 

Podsumowanie:

 

Mając na uwadze powyższe argumenty należy stwierdzić, że w razie zawarcia umowy spółki jawnej w zwykłej formie pisemnej, w której wspólnik zobowiązał się do wniesienia tytułem wkładu własności nieruchomości, konieczne jest zawarcie - po zarejestrowaniu spółki - odrębnej umowy w formie aktu notarialnego przenoszącej własność tej nieruchomości na rzecz spółki. Warunki te zostały spełnione przez wnioskodawców, nie było więc powodów do oddalenia wniosku o dokonanie żądanego wpisu.

 

Podstawa prawna:

 

Art.2, art. 23, art. 25 ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (t.j. Dz.U.2016.1578).

 

Art.157, art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U.2016.380).

wydrukuj

WASZE KOMENTARZE

® 2011 - 2021 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptację regulaminu.