Załóż bezpłatne konto Zaloguj się Zaloguj się przez Facebooka
Kalendarz studenta: Brak wydarzeń na dziś
Polecamy: Egzaminy wstępne na aplikacje w 2018 roku
Z ostatniej chwili...
Sonda Na którą aplikację się wybierasz?

Egzamin notarialny 2017 - sporządzenie projektu odmowy dokonania czynności notarialnej albo uzasadnienia jej dopuszczalności

5/5 z 1 ocen.
(kliknij w gwiazdkę aby ocenić)

7 września zdający egzamin notarialny musieli zmierzyć się z zadaniem polegającym na sporządzeniu projektu odmowy dokonania czynności notarialnej albo uzasadnienia jej dopuszczalności.

Egzamin notarialny 2017 - sporządzenie projektu odmowy dokonania czynności notarialnej albo uzasadnienia jej dopuszczalności

Treść zadania egzaminacyjnego

 

Zadanie w trzecim dniu egzaminu notarialnego było następujące.

 

W  dniu  30 maja  2017  r.  w  Kancelarii  Notarialnej  w  Łodzi  przy  ul.  Warszawskiej  2 przed notariuszem Marią Baranowską stawili się Adam Kowalski, Anna Nowak oraz Anatolij Dimitri  i  oświadczają,  że  zamierzają  zawrzeć  między  sobą  umowę  sprzedaży i złożyć oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, a nadto złożyć zobowiązanie do przeniesienia hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne.

 

Stawający Adam Kowalski oświadcza, że:

  • w księdze wieczystej LD1M/00101111/3 prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi wpisany jest jako wyłączny właściciel stanowiącego odrębną własność lokalu  mieszkalnego  nr  11  o  powierzchni  użytkowej  86  m(2),  składającego  się z  czterech  pokoi,  kuchni,  przedpokoju,  łazienki,  położonego  na  pierwszej  kondygnacji, w  budynku  przy  ul.  Tkackiej  nr  10  w  Łodzi  z  udziałem  wynoszącym  125/10000  części w  prawie  własności  nieruchomości  gruntowej  oznaczonej  jako  działka  nr  35/5 o  powierzchni  5200  m i  takim  udziałem  w  częściach  wspólnych  budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, o wartości 450.000 zł.
  •  prawo  odrębnej  własności  lokalu  nabył  w  dniu  5  września  2011  r.  umową  zawartą w  formie  aktu  notarialnego,  w  którym  spółdzielnia  ustanowiła  i  przeniosła  na  jego  rzecz odrębną  własność  opisanego  lokalu.  Umowa  została  zawarta  na  podstawie  art.  12  ust.  1 i 1(2) ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych i na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
  • odrębna  własność  tego  lokalu  powstała  na  skutek  przekształcenia  spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, które to prawo zostało przydzielone Adamowi Kowalski emu w dniu 16 listopada 1989 r. przez zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej „Zgoda” w Łodzi,
  • od 5 stycznia 1995 r. pozostaje w związku małżeńskim z Karoliną Kowalską i jest to jego pierwsze małżeństwo, a małżonkowie nie zawierali umów majątkowych małżeńskich.

Z treści księgi wieczystej LD1M/00101111/3 wynika, że:

  • w dziale I-O - ujawniony jest opisany wyżej lokal mieszkalny nr 11;
  • w  dziale  I-Sp  -  wpisany  jest  udział  właściciela  lokalu  nr  11  w  prawie  własności nieruchomości  gruntowej  i  w  częściach  wspólnych  budynku  i  urządzeń,  które  nie  służą  do wyłącznego użytku właścicieli lokali, wynoszący 125/10000;
  • w  dziale  II  -  wpisany  jest  Adam  Kowalski  jako  właściciel  lokalu  mieszkalnego,  na podstawie   umowy  ustanowienia  odrębnej  własności  lokalu  i  przeniesienia  własności z 5 września 2011 r. Rep. A 1328/2011. Wpis został dokonany w dniu 27 września 2011 r., na wniosek z dnia 7 września 2011 r.;
  • w dziale III - brak wpisów;
  • w dziale IV  -  wpisana jest hipoteka na rzecz Alior Bank Spółki Akcyjnej w Warszawie do sumy  250.000  zł  (dwieście  pięćdziesiąt  tysięcy  złotych)  zabezpieczająca  wierzytelność wynikającą  z  umowy  kredytu  nr  1/26/LD/0/14  z  dnia  15  stycznia  2014  r.  Wpis  został dokonany w dniu 29 stycznia 2014 r. na wniosek z dnia 22 stycznia 2014 r.

Stawający Anna Nowak i Anatolij Dimitri oświadczają, że:

  • Anna Nowak jest panną, obywatelką Polski,
  • Anatolij Dimitri jest kawalerem, obywatelem Ukrainy,
  • zamierzają nabyć opisany wyżej lokal do współwłasności każdy w udziale ½, za łączną cenę 450.000  zł,  za  środki  uzyskane  ze  wspólnie  zaciągniętego  kredytu  w  kwocie  450.000  zł i  w  związku  z  tym  zamierzają  złożyć  wspólnie  oświadczenie  o  ustanowieniu  hipoteki umownej  na  nabytej  nieruchomości  lokalowej  do  sumy  450.000  zł  na  rzecz  Banku Zachodniego WBK Spółki Akcyjnej we Wrocławiu,
  • zamierzają  również  wspólnie  zobowiązać  się  do  przeniesienia  hipoteki  na  opróżnione miejsce  hipoteczne  i  złożyć  stosowne  oświadczenia  oraz  wnioski  o  dokonanie  w  dziale  IV księgi wieczystej LD1M/00101111/3 wpisów:
  • hipoteki do sumy 450.000 zł na rzecz Banku Zachodniego WBK Spółki Akcyjnej we Wrocławiu,
  • roszczenia  Banku  Zachodniego  WBK  Spółki  Akcyjnej  we  Wrocławiu o  przeniesienie  wyżej  opisanej  hipoteki  na  miejsce  opróżnione  przez  hipotekę umowną  wpisaną  na  pierwszym  miejscu  na  rzecz  Alior  Bank  Spółki  Akcyjnej w Warszawie do sumy 250.000 zł, po jej wygaśnięciu i wykreśleniu.

Proszę  sporządzić  wraz  z  uzasadnieniem  projekt  odmowy  dokonania  umowy sprzedaży,  oświadczenia  o  ustanowieniu  hipoteki  i  zobowiązania  do  przeniesienia hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne albo  uzasadnienie dopuszczalności  czynności, z uwzględnieniem problematyki:

  • samodzielnego  rozporządzenia  prawem  odrębnej  własności  lokalu  przez  Adama Kowalskiego, zważywszy na fakt, że pozostaje on w związku małżeńskim,
  • nabycia udziału w nieruchomości przez cudzoziemca,
  • rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym.


Rozwiązanie

 

Notariusz  powinien  zgodnie  z  zamiarem  stron  sporządzić  akt notarialny umowę sprzedaży lokalu, oświadczenie o ustanowieniu hipoteki i  zobowiązanie do przeniesienia hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne.

 

 

 

Uzasadnienie dopuszczalności dokonania czynności powinno uwzględniać następujące zagadnienia.

 

Adam Kowalski może sam rozporządzić prawem odrębnej własność lokalu, zbędny jest udział i zgoda małżonka (art.  37  § 1 pkt.  1  k.r.o.).  Prawo odrębnej własności lokalu stanowi  majątek  osobisty  Adama  Kowalskiego,  ponieważ  powstało  z  przekształcenia lokatorskiego  prawa  do  lokalu,  które  przysługiwało  mu  przed  zawarciem  związku małżeńskiego,  wchodzącego  do  majątku  osobistego  (dawniej  odrębnego),  w  odrębną własność lokalu, a małżonkowie umów majątkowych małżeńskich nie zawierali. Zgodnie  z  art.  12  ust.  1  ustawy  z  dnia  15  grudnia  2000  r.  o  spółdzielniach mieszkaniowych  (Dz.  U.  z  2003  r.  Nr  119,  poz.  1116)  w  brzmieniu  obowiązującym w dacie przeniesienia własności lokalu, tj. przed nowelizacją dokonaną ustawą z dnia 19 sierpnia  2011  r.  o  zmianie  ustawy  o  niektórych  formach  popierania  budownictwa mieszkaniowego  oraz  ustawy  o  spółdzielniach  mieszkaniowych  (Dz.  U.  Nr  201,  poz. 1180), na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego,  spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego spłaty należności określonych w art. 12 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy. Na skutek umowy zawartej w tym trybie przez Adama Kowalskiego,  przestało  istnieć  lokatorskie  prawo  do  lokalu  stanowiące  jego  majątek osobisty (dawniej odrębny), a powstało prawo odrębnej własności lokalu. W judykaturze przyjmuje  się,  że  w  tej  sytuacji  dokonana  zmiana  charakteru  prawa  oznacza,  że  prawo nabyte zostało uzyskane kosztem majątku osobistego. Powyższe prowadzi do wniosku, że pomimo nabycia przez Adama Kowalskiego odrębnej własności lokalu w czasie, gdy pozostawał  w  małżeńskiej  wspólności  ustawowej,  należy  ono  do  jego  majątku osobistego, zgodnie z art. 33 pkt 10 k.r.o. (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 2015 r. III CZP 13/15, Biul. SN 2015/4/8).

 

Nie stanowi przeszkody do zawarcia umowy sprzedaży okoliczność, że Anatolij Dimitri jest obywatelem Ukrainy. Co  do  zasady,  zgodnie  z  art.  1  ust.  1  zdanie  pierwsze  ustawy  z  dnia  24  marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Nabycie własności nieruchomości do współwłasności ułamkowej  również  wymaga  zezwolenia  (wyrok  Naczelnego  Sądu  Administracyjnego z dnia 25 lutego 2002 r., V SA 1909/01). Wyrażony  w  art.  1  ust.  1  zdanie  pierwsze  ustawy  z  dnia  24  marca  1920  r. o  nabywaniu  nieruchomości  przez  cudzoziemców,  obowiązek  uzyskania  zezwolenia  na nabycie  wymienionych  w  ust.  4  art.  1  praw  rzeczowych  do  nieruchomości,  doznaje w  przepisach  ustawy  kolejno  ograniczeń  tak  podmiotowych,  jak  i  przedmiotowych. W  art.  8  ust.  1  pkt  1  tej  ustawy  ustawodawca  wprost  postanowił,  że  zezwolenia  nie wymaga  nabycie  samodzielnego  lokalu  mieszkalnego  w  rozumieniu  ustawy  z  dnia  24 czerwca  1994  r.  o  własności  lokali.  Z  treści  kazusu  wynika  zaś,  że  nie  znajduje zastosowania art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu  nieruchomości przez cudzoziemców.

 

Opis istotnych zagadnień dla Komisji Kwalifikacyjnej wskazuje, że dopuszczalne  jest  również  ustanowienie  hipoteki  i  rozporządzenie  opróżnionym miejscem  hipotecznym  w  granicach  proponowanych  przez  Annę  Nowak  i  Anatolija Dimitri, tj. do kwoty 450.000 zł. Nie  może  ulegać  wątpliwości,  że  oświadczenie  o  ustanowieniu  hipoteki  i  oświadczenie  o  zobowiązaniu  do  przeniesienia  hipoteki  na  opróżnione  miejsce hipoteczne może złożyć również Anatolij Dimitri jako obywatel Ukrainy. Istota  problemu  sprowadza  się  do  rozstrzygnięcia  kwestii,  czy  Bank  Zachodni WBK  Spółka  Akcyjna  we  Wrocławiu  jest  uprawniony  z  tytułu  roszczenia o  przeniesienie  jego  hipoteki  na  opróżnione  miejsce  hipoteczne  jedynie  do  wysokości sumy  uprzednio  ustanowionej  hipoteki,  czy  też  jego  roszczenie  nie  jest  ograniczone kwotowo. A zatem,  czy nabywcy Anna Nowak i Anatolij Dimitri mogą zobowiązać się do  rozporządzenia  opróżnionym  miejscem  hipotecznym  w  granicach  hipoteki ustanowionej  obecnie  na  pierwszym  miejscu  (250.000  złotych),  czy  też   do  wysokości sumy  hipoteki  ustanowionej  na  rzecz  Banku  Zachodniego  WBK  Spółki  Akcyjnej  we Wrocławiu (450.000 złotych).Zgodnie  z  art.  101(9)u.k.w.h.  roszczenie  wierzyciela  hipotecznego  o  przeniesienie jego hipoteki na miejsce opróżnione przez inną hipotekę może być ujawnione w księdze wieczystej.  W  takim  przypadku  hipoteka  uzyskuje  przyrzeczone  miejsce  z  chwilą,  gdy stało się wolne.

 

Z  przepisu  art.  101(1) ust.  1  u.k.w.h.  wynika,  że  rozporządzanie  opróżnionym miejscem hipotecznym następuje w granicach wygasłej hipoteki. Przez „granice wygasłej hipoteki”  należy  rozumieć:  kwotę  wygasłej  hipoteki,  walutę  oraz  pierwszeństwo. Przyjmuje  się  zarówno  w  doktrynie,  jak  i  judykaturze,  że  przepis  ten  powinien  być traktowany  jako  ochrona  wierzycieli  hipotecznych  z  takim  samym  lub  niższym pierwszeństwem,  albowiem  zapewnia  wierzycielom  to,  że  kwota  hipoteki  ujawnionej przed ich hipoteką w księdze wieczystej nie ulegnie bez ich zgody podwyższeniu. Zatem w  sytuacji,  gdy  w  księdze  wieczystej  nie  są  wpisane  prawa  obciążające  nieruchomość z  pierwszeństwem  równym  lub  niższym  od  wygasłej  hipoteki,  dopuszczalne  jest rozporządzenie  opróżnionym  miejscem  hipotecznym  nie  mieszczące  się  w  granicach wygasłej  hipoteki,  na  kwotę  wyższą  od  sumy  tego  miejsca.  Powyższe  z  oczywistych względów odnosi się także do roszczenia o przeniesienie hipoteki na miejsce opróżnione przez  inną  hipotekę.  Dopuszczalne  jest  zatem  zobowiązanie  do  przeniesienia  na opróżnione miejsce hipoteki  o wyższej sumie niż suma wygasłej hipoteki. Stanowisko to znajduje  potwierdzenie  zarówno  w  doktrynie,  jak  i  judykaturze  (Sąd  Najwyższy w  postanowieniu  z  dnia  21  maja  2015  r.,  IV  CSK  509/14,  Monitor  Prawa  Bankowego z  2016  r.,  nr  4,  str.  29;  Tomasz  Czech,  Księgi  wieczyste  i  hipoteka.  Komentarz, LexsisNexis 2014;  Ewa Bałan-Gonciarz, Helena Ciepła,  Ustawa o księgach wieczystych i  hipotece.  Komentarz  po  nowelizacji  prawa  hipotecznego.  Wzory  wniosków  o  wpis. Wzory wpisów do księgi wieczystej, Lex 2011).

 

Źródło:
Oficjalna strona Ministerstwa Sprawiedliwości

wydrukuj wyślij znajomemu

WASZE KOMENTARZE

® 2011 - 2017 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptację regulaminu.