Załóż bezpłatne konto Zaloguj się Zaloguj się przez Facebooka
Kalendarz studenta: Brak wydarzeń na dziś
Polecamy: Egzaminy wstępne na aplikacje w 2018 roku
Z ostatniej chwili...
Sonda Na którą aplikację się wybierasz?

Egzamin notarialny 2017 -umowa sprzedaży

5/5 z 1 ocen.
(kliknij w gwiazdkę aby ocenić)

W drugim dniu egzaminu notarialnego zdający musieli sporządzić umowę sprzedaży.

Egzamin notarialny 2017 -umowa sprzedaży

Treść zadania

 

W treści kazusu przedstawiono następujący stan faktyczny.

 

Przedmiotem umowy miała być zabudowana budynkiem działka. Do  dnia  30  czerwca 2017  r.  w  budynku  tym  funkcjonowało  liceum  ogólnokształcące.  W  1971  r.  budynek  ten został wpisany do wojewódzkiego rejestru zabytków pod pozycją A/44. Dla  nieruchomości  brak  jest  miejscowego  planu  zagospodarowania  przestrzennego, nie wydawano także decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nieruchomość  nie  jest  lasem  (nie  zinwentaryzowano  na  niej  lasu)  i  nie  jest  objęta uproszczonym  planem  urządzenia  lasu  ani  decyzją,  o  której  mowa  w  art.  19  ust.  3  ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach. Nieruchomość  ta  znajduje  się  na  terenie  objętym  działaniem  uchwały  Rady  Miasta Łodzi  o  wyznaczeniu  terenu  zdegradowanego  i  objętego  rewitalizacją  oraz  ustanowieniu prawa  pierwokupu  na  rzecz  Miasta  Łodzi  wszystkich  nieruchomości  położonych  na  tym terenie, jak również na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacyjnej.
Spółka pod firmą: „Pewne Żuki” sp. z o.o., na rzecz której zastrzeżono prawo odkupu, została  postawiona  w  stan  likwidacji  i  nie  jest  zainteresowana  wykonywaniem  swego uprawnienia. Likwidatorem Spółki jest dotychczasowy Prezes jednoosobowego Zarządu, nie ujawniony dotąd w rejestrze przedsiębiorców jako likwidator.  Spółka zrzekła się tego  prawa odkupu.

 

Zgodnie  z  uchwałą  Rady  Miasta  Łodzi  określającą  zasady  zbywania  nieruchomości, Prezydent  Miasta  Łodzi  zamierza  sprzedać  powyższą  zabudowaną  nieruchomość  na  rzecz Politechniki  Łódzkiej,  będącej  akademicką  uczelnią  publiczną,  powołaną  dekretem  Rady Ministrów z dnia 24 maja 1945 r.  o utworzeniu Politechniki Łódzkiej  (Dz.  U. 1945 r., Nr 21, poz. 120). Politechnika Łódzka nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Wartość przedmiotowej nieruchomości wynosi  1.000.000  złotych. Od  ceny  udzielona zostanie bonifikata w wysokości 60% z uwagi na to, że nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków.

 

Strony uzgodniły, że zapłata ceny następuje  w  ratach. Pierwsza  rata  podlega zapłacie do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Kolejne raty roczne płatne są łącznie  z  należnym  oprocentowaniem  w  maksymalnym  okresie,  na  jaki  może  zostać rozłożona reszta ceny.

 

Dla zabezpieczenia obowiązku zwrotu bonifikaty Politechnika Łódzka powinna złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji.
Zgodnie  z  zamiarem  stron,  Politechnika  Łódzka  ustanowi  na  rzecz  Miasta  Łódź, odpłatnie  za  jednorazowym  wynagrodzeniem  w  kwocie  10.000  złotych,  na  czas nieoznaczony,  na  nabytej  nieruchomości  podlegającą  ujawnieniu  w  księdze  wieczystej służebność  przesyłu,  polegającą  na  prawie  korzystania  z  pasa  gruntu  na  trasie  przebiegu istniejącej  już  infrastruktury  wodociągowej,  przy  pasie  wykonywania  służebności o szerokości 2 metrów i długości 43 metrów.

 

Uzupełniają brakujące elementy stanu faktycznego, zdający mieli za zadanie sporządzić  projekt  aktu  notarialnego  (bez  konieczności  zamieszczania podpisów),  obejmującego  umowę  sprzedaży,  zgodnie  ze  wskazanym  wyżej  zamiarem stron, bez obciążeń na rzecz „Pewne Żuki” sp. z o.o. w likwidacji. Strony nie były reprezentowane przez pełnomocników. Ponadto  w  projekcie  aktu  notarialnego  należało  przyjąć,  że  projekt  sporządzany  jest przez notariusza  Jana Nowaka prowadzącego Kancelarię Notarialną w  Łodzi  przy ulicy Sienkiewicza nr 13.
W  projekcie  aktu  notarialnego  zdający  miał także  określić  wysokość  należnego wynagrodzenia  notariusza  (w  maksymalnej  wysokości)  oraz  pobranych  świadczeń publicznoprawnych, jeżeli są należne, do których pobrania zobowiązany jest notariusz.  Zdający  zobowiązany  był również  do  wskazania  dokumentów,  stanowiących  podstawę należytego  zabezpieczenia  interesów  stron  oraz  niezbędnych  do  dokonania  czynności i opisania  ich  w taki sposób, aby na podstawie samej treści projektu aktu notarialnego można było ustalić formę i treść tych dokumentów.

 

 

Rozwiązanie zadania

 

Zdający powinien w projekcie aktu notarialnego zwrócić uwagę w szczególności na następujące zagadnienia.

 

Projekt aktu notarialnego winien być sporządzony zgodnie z ustawą z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, w tym art. 3, art. 7, art. 80, art. 85, art. 92 i art. 94.

 

Do aktu powinien stanąć Prezydent  Miasta Łodzi  –  tj. organ wykonawczy gminy (art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym)  reprezentujący ją jednoosobowo (art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym) .W  myśl  bowiem  art.  30  ust.  2  pkt  3  ustawy  z  dnia  8  marca  1990  r.  o  samorządzie gminnym,  do  zadań  Prezydenta  należy  gospodarowanie  mieniem  komunalnym, a  jednocześnie  zgodnie  z  art.  31  tej  ustawy,  Prezydent  reprezentuje  gminę  na zewnątrz. Prezydent powinien wykazać swój status zaświadczeniem Miejskiej Komisji Wyborczej  oraz  odpisem  protokołu  (względnie  wyciągiem  z  takiego  protokołu) dokumentującego sesję  Rady Miasta, podczas której Prezydent złożył ślubowanie  (art. 490  ustawy  z  dnia  5  stycznia  2011  r.  Kodeks  wyborczy  i  art.  29a  ustawy  z  dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym).

 

W projekcie aktu notarialnego  konieczne jest zastosowanie regulacji art. 18 ust. 2 pkt 9  lit.  a  ustawy  z  dnia  8 marca  1990  r.  o  samorządzie  gminnym,  zgodnie  z  którą  do wyłącznej kompetencji Rady Miasta należy między innymi określanie zasad zbywania nieruchomości. Co za tym idzie, właściwe i konieczne jest przywołanie w dokumencie stosownej uchwały Rady Miasta.

 

Politechnikę  Łódzką  reprezentuje  Rektor  (art.  66  ustawy  z  dnia  27  lipca  2005  r.  – Prawo o szkolnictwie wyższym).

 

Wobec wartości przedmiotowej nieruchomości  oraz praw ustanawianych w projekcie aktu  notarialnego  (poniżej  2.000.000  złotych)  -  przy  sporządzaniu  projektu  aktu notarialnego  nie  jest  konieczne  uwzględnienie  regulacji  art.  90  ust.  4  ustawy  z  dnia 27 lipca 2005 r. – Prawo o szkolnictwie wyższym.

 

Z uwagi na treść art. 66 ust. 2 ustawy  z dnia 27 lipca 2005 r.  -  Prawo  o szkolnictwie wyższym,  możliwe  jest  przyjęcie,  że  statut  uczelni  zastrzega  dokonanie  czynności objętych  projektem  aktu  notarialnego  do  kompetencji  innych  organów  uczelni  lub kanclerza. W związku z tym konieczne jest przywołanie odpowiednich dokumentów.

 

Zdający powinien w treści projektu aktu notarialnego przywołać dokument stanowiący podstawę wykreślenia prawa odkupu, jak np. złożone w formie pisemnej z podpisem urzędowo  poświadczonym  oświadczenie  likwidatora  spółki  o  zrzeczeniu  się  prawa odkupu.

 

Projekt aktu  notarialnego  powinien uwzględniać regulację art. 13 ust. 4 ustawy z dnia 21  sierpnia  1997  r.  o  gospodarce  nieruchomościami,  zgodnie  z  którą  sprzedaż nieruchomości  wpisanej  do  rejestru  zabytków,  stanowiącej  własność  jednostki samorządu  terytorialnego,  wymaga  pozwolenia  wojewódzkiego  konserwatora zabytków.  Pozwolenie  to  powinno  zostać  przywołane  w  treści  projektu  aktu notarialnego.

 

Wobec  regulacji  zawartej  w  art.  37  ust.  2  pkt  3  ustawy  z  dnia  21  sierpnia  1997  r. o gospodarce nieruchomościami,  zbycie powinno nastąpić w trybie bezprzetargowym. Tryb  ten  dotyczy  bowiem  zbycia  między  innymi  na  rzecz  osób  prawnych,  które prowadzą  działalność  oświatową,  naukową,  badawczo-rozwojową,  na  cele niezwiązane  z  działalnością  zarobkową.  Podmiotem  takim  jest  publiczna  uczelnia wyższa, która – zgodnie z treścią zadania – nie prowadzi działalności gospodarczej.

 

Zdający  powinien  wykazać  się  znajomością  regulacji  art.  67  ust.  3  ustawy  z  dnia 21  sierpnia  1997  r.  o  gospodarce  nieruchomościami,  według  której  cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość.

 

Projekt  aktu  notarialnego  powinien  zawierać  wyliczenie  udzielonej  bonifikaty  od ceny, na podstawie uchwały Rady Miasta. Zdający powinien wykazać się znajomością regulacji  zawartej  w  art.  68  ustawy  z  dnia  21  sierpnia  1997  r.  o  gospodarce nieruchomościami.  Zgodnie z art. 68 ust. 3 tej ustawy,  ustaloną cenę nieruchomości lub  jej  części  wpisanej  do  rejestru  zabytków  obniża  się  o  50%,  a  właściwy  organ może,  za  zgodą  odpowiednio  wojewody  albo  rady  lub  sejmiku,  podwyższyć  lub obniżyć  tę  bonifikatę.  Konieczne  jest  zatem  wskazanie  w  treści  projektu  aktu notarialnego  uchwały  Rady  Miasta,  będącej  podstawą  udzielenia  podwyższonej bonifikaty.

 

Zdający  powinien  także  wykazać  się  znajomością  regulacji  art.  70  ustawy  z  dnia 21  sierpnia  1997  r.  o  gospodarce  nieruchomościami.  Cena  nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej może zostać rozłożona na raty,  na czas nie dłuższy niż 10 lat. Wierzytelność jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy  z  tego  tytułu  podlega  zabezpieczeniu,  w  szczególności  przez  ustanowienie hipoteki.  Pierwsza  rata  podlega  zapłacie  nie  później  niż  do  dnia  zawarcia  umowy przenoszącej  własność  nieruchomości,  a  następne  raty  wraz  z  oprocentowaniem podlegają  zapłacie  w  terminach  ustalonych  przez  strony  w  umowie  (art.  70  ust.  2). Rozłożona na raty niespłacona część ceny podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski (art. 70 ust. 3). Co za tym idzie,  osoba zdająca  -  zgodnie z poleceniem  -  powinna uwzględnić w  projekcie  aktu  notarialnego  ratalny  sposób  zapłaty  ceny,  a  także  ustanowić stosowne zabezpieczenie  reszty  ceny.  W literaturze wydaje się przeważać pogląd, że ustanowienie  hipoteki  jest  obligatoryjne.  Redakcja  przepisu  art.  70  ust.  2  nie  jest jednak  jednoznaczna  i  dlatego  w  ocenie  zespołu  nie  można  przyjąć,  że  brak zabezpieczenia  hipotecznego  –  przy  ustanowieniu  innego  zabezpieczenia  –  będzie wadą pracy.
Oświadczenie  o  poddaniu  się  egzekucji  co  do  ewentualnego  obowiązku  zwrotu bonifikaty powinno zostać sporządzone z zachowaniem wymagań art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c.  Projekt  aktu  notarialnego  powinien  zatem  obejmować  oświadczenie  dłużnika o poddaniu się egzekucji w zakresie obowiązku zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w  projekcie aktu  notarialnego  wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej,  a  jednocześnie  wskazywać  zdarzenie,  od  którego  uzależnione  jest wykonanie  obowiązku  oraz  termin,  do  którego  wierzyciel  może  wystąpić  o  nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności.

 

W  projekcie  aktu  notarialnego  powinna  być  opisana  treść  służebności  przesyłu, zgodnie z wymogami art. 305(1)k.c.

 

W myśl art. 46 ust. 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym,  jeżeli czynność  prawna  może  spowodować  powstanie  zobowiązań  pieniężnych,  do  jej skuteczności  potrzebna  jest  kontrasygnata  skarbnika  gminy  (głównego  księgowego budżetu)  lub  osoby  przez  niego  upoważnionej.  Dokument  ten  powinien  zostać przywołany w treści projektu aktu notarialnego.

 

Czynności  cywilnoprawne  w  sprawach  podlegających  przepisom  ustawy  z  dnia 21  sierpnia  1997  r.  o  gospodarce  nieruchomościami  nie  podlegają  podatkowi  od czynności  cywilnoprawnych  (art.  2  ust.  1  lit.  g  ustawy  z  dnia  9  września  2000  r. o  podatku  od  czynności  cywilnoprawnych),  jednostki  samorządu  terytorialnego korzystają zaś ze zwolnienia od tego podatku (art. 8 pkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych).

 

W  ocenie  Zespołu,  w  projekcie  aktu  notarialnego  należy  powołać  zwłaszcza następujące dokumenty:

  • zaświadczenie Miejskiej Komisji Wyborczej oraz odpis protokołu (względnie wyciąg z  takiego  protokołu)  dokumentującego  sesję  Rady  Miasta  Łodzi,  podczas  której Prezydent Miasta Łodzi złożył ślubowanie;
  •  odpis uchwały Rady Miasta Łodzi określającej zasady zbywania nieruchomości;
  • odpis  uchwały  Rady  Miasta  Łodzi  będącej  podstawą  udzielenia  podwyższonej bonifikaty;
  • dokument  potwierdzający  powołanie  Rektora  Politechniki  Łódzkiej,  tj.  uchwałę organu kolegialnego Politechniki Łódzkiej lub organu rozstrzygającego konkurs;
  • wypis z rejestru gruntów dla przedmiotowej działki;
  •  dokument stanowiący podstawę wykreślenia prawa odkupu;
  • pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków na zbycie nieruchomości;
  • kontrasygnatę  skarbnika  gminy  (głównego  księgowego  budżetu)  lub  osoby  przez niego upoważnionej


Źródło
:
Oficjalna strona Ministerstwa Sprawiedliwości
 

wydrukuj wyślij znajomemu

WASZE KOMENTARZE

® 2011 - 2017 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptację regulaminu.