Załóż bezpłatne konto Zaloguj się Zaloguj się przez Facebooka
Kalendarz studenta: Brak wydarzeń na dziś
Polecamy: Ministerstwo Sprawiedliwości podało wstępne wyniki egzaminów na aplikacje prawnicze
Z ostatniej chwili...
Sonda Na którą aplikację się wybierasz?

Egzamin notarialny 2017 - umowa zamiany

5/5 z 2 ocen.
(kliknij w gwiazdkę aby ocenić)

5 września 2017 roku zmagania z zadaniami egzaminacyjnymi rozpoczęli przyszli notariusze. Pierwszego dnia egzaminu musieli sporządzić umowę zamiany.

Egzamin notarialny 2017 - umowa zamiany

Ocena prac egzaminacyjnych

 

Ocena prac egzaminacyjnych dokonywana jest przez egzaminatorów, w oparciu o kryteria zawarte w art. 74e § 2 ustawy – Prawo o notariacie, a więc kryterium zachowania wymogów formalnych, właściwości zastosowanych przepisów prawa i umiejętności ich interpretacji oraz poprawności zaproponowanego przez zdającego sposobu rozstrzygnięcia problemu.

 

Treść zadania

 

Zadaniem egzaminowanych były sporządzenie projektu aktu notarialnego, w którym spółka  „KAJA”  spółka  z  o.o.  w  Sianowie  oraz  Tomasz  Marciniak  dokonają zamiany  przysługujących  im  praw  w  ten  sposób,  że  spółka  przeniesie  na  Tomasza Marciniaka  bez  obciążeń  i  praw  na  rzecz  osób  trzecich  prawo  własności  niezabudowanej nieruchomości położonej w Sianowie o wartości 100.000,00 złotych (objętej księgą wieczystą KO1K/00092555/6),  a  w  zamian  Tomasz  Marciniak  przeniesie  na  spółkę  bez  obciążeń  na rzecz  osób  trzecich  prawo  użytkowania  wieczystego  i  własność  stanowiącego  odrębną nieruchomość budynku położonych w Skibnie  w gminie Sianów  o łącznej wartości 80.000,00 złotych  (objętych  księgą  wieczystą  KO1K/00051255/2).  W  związku  z  różnicą  wartości zamienianych  praw  Tomasz  Marciniak  zobowiąże  się  do  dokonania  dopłaty  w  kwocie 20.000,00 złotych w terminie do dnia 31 grudnia 2018 r.

 

W treści zadania podano również, że w  projekcie  aktu  notarialnego  zdający  powinien  określić  wysokość  należnego wynagrodzenia  notariusza  (w  maksymalnej  wysokości)  oraz  pobranych  świadczeń publicznoprawnych, jeżeli są należne, do których pobrania zobowiązany jest notariusz. W  projekcie  aktu  notarialnego  zdający  zobowiązany  był również  do  wskazania dokumentów,  stanowiących  podstawę  należytego  zabezpieczenia  interesów  stron  oraz niezbędnych  do  dokonania  czynności  i  opisania  ich  w  taki  sposób,  aby  na  podstawie samej  treści  projektu  aktu  notarialnego  można  było  ustalić  formę  i  treść  tych dokumentów. Zdający  miał także  zaproponować  odpowiedni  sposób  zabezpieczenia wierzytelności  spółki  w  kwocie  20.000,00  złotych,  wynikającej  z  różnicy  wartości zamienianych nieruchomości.

 

Opis istotnych zagadnień do zadania polegającego na  opracowaniu pierwszego projektu aktu notarialnego w dniu 5 września 2017 r.

 

W ocenie Zespołu do przygotowania zadań na egzamin notarialny, zdający powinien  w projekcie aktu notarialnego zwrócić uwagę w szczególności na następujące zagadnienia.

 

Projekt aktu notarialnego winien być sporządzony zgodnie z ustawą z dnia 14 lutego  1991 r. – Prawo o notariacie, w tym art. 3, art. 7, art. 80, art. 85, art. 92 i art. 94.

 

Osoba  zdająca  winna  uwzględnić,  że  nieruchomość  stanowiąca  własność  spółki,  z  uwagi  na  brak  obowiązującego  miejscowego  planu  zagospodarowania  przestrzennego  oraz  jej  obszar,  charakter  użytków,  jak  również  brak  decyzji  o  warunkach  zabudowy,  podlega  przepisom  ustawy  z  dnia  11  kwietnia  2003  r.  o  kształtowaniu  ustroju  rolnego.  Jej  nabywcą  może  być  zatem  wyłącznie  rolnik  indywidualny  w  rozumieniu  przepisów  tej  ustawy,  spełniający  kryteria,  o  których  mowa w art. 6  i 7  powołanej  ustawy  albo  też nabycie  nieruchomości przez  nabywcę może nastąpić za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych (od dnia 1 września  2017 r. organem właściwym jest Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia  Rolnictwa),  wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, zgodnie z art. 2a  ust. 4  tej  ustawy.  Z  treści  zadania  wynika,  że  Tomasz  Marciniak  nie  jest  rolnikiem  indywidualnym  prowadzącym  gospodarstwo  rodzinne,  dlatego  też  nabycie  może nastąpić  wyłącznie  za  zgodą  Prezesa  Agencji  Nieruchomości  Rolnej  (od  dnia 1 września 2017 r. organem właściwym jest Dyrektor Generalny  Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa).

 

Czynność  będzie  dokonywana  pomiędzy  spółką  a  członkiem  jej  zarządu.  Wobec powyższego  spółkę  winien  reprezentować  pełnomocnik  powołany  w  trybie  art.  210  Kodeksu  spółek  handlowych  bądź  rada  nadzorcza,  jeżeli  umową  spółki  została ustanowiona. Fakt niezarejestrowania nowego składu zarządu nie ma tu znaczenia.

 

W  ocenie  zespołu,  do  umowy  nie  ma  zastosowania  art.  15  Kodeksu  spółek handlowych,  albowiem  umowa  zamiany  nie  stanowi  umowy  podobnej  do  umowy kredytu, pożyczki lub poręczenia.

 

W  związku  z  rozporządzeniem  prawem  o  wartości  przewyższającej  dwukrotność kapitału zakładowego,  zdający winien mieć  na uwadze  treść  art. 230  Kodeksu spółek handlowych.

 

Zważywszy,  że  przedmiotem  umowy  są  nieruchomości,  zdający  winien  mieć  na względzie regulacje wynikające z art. 228 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych.

 

Ponieważ nieruchomość  stanowiąca własność spółki  obciążona jest  hipoteką  łączną, winna być przedłożona zgoda wierzyciela na wykreślenie hipoteki.

 

Zdający  powinien także  uwzględnić  fakt,  że  w  wyniku  postępowania  spadkowego  Tomasz Marciniak jest wyłącznym spadkobiercą po swojej żonie Krystynie Marciniak.

 

W  ocenie  Zespołu,  w  projekcie  aktu  notarialnego  powinny  być  powołane w szczególności następujące dokumenty:

  • dokumenty  ewidencyjne  wydane  przez  organy  prowadzące  ewidencję  gruntów i budynków;
  • dokumenty wydane przez organ gminy, określające przeznaczenie nieruchomości, stanowiących  przedmiot  umowy  w  miejscowym  planie  zagospodarowania przestrzennego  lub  studium  uwarunkowań  i  kierunków  zagospodarowania przestrzennego;
  • dokumenty  z  rejestru  przedsiębiorców,  dotyczące  spółki  oraz  uchwałę zgromadzenia wspólników o zmianach w składzie zarządu wraz z kopią wniosku złożonego do rejestru przedsiębiorców;
  • jeżeli  zdający  przyjmie  założenie,  że  spółka  reprezentowana  będzie  przez pełnomocnika powołanego uchwałą zgromadzenia wspólników,  konieczne będzie przedłożenie uchwały podjętej przez zgromadzenie wspólników w trybie art. 210 k.s.h.;
  • z  uwagi  na  rozporządzenie  przez  spółkę  prawem  o  wartości  przewyższającej dwukrotność  kapitału  zakładowego,  winna  być  przedłożona  uchwała zgromadzenia  wspólników  zezwalająca  na  dokonanie  takiej  czynności  albo odwołanie  się  do  treści  umowy  spółki,  że  w  umowie  wyłączono  stosowanie przepisu art. 230 k.s.h.;
  • zgodnie  z  treścią  art.  228  pkt  4  k.s.h.  winna  być  przedłożona  uchwała zgromadzenia  wspólników  dotycząca  nabycia  i  zbycia  nieruchomości  albo odwołanie  się  do  treści  umowy  spółki,  że  w  umowie  wyłączono  z  kompetencji zgromadzenia  wspólników  wyrażanie  zgody  na  zbywanie  i  nabywanie nieruchomości;
  •  odpis  prawomocnego  postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po Krystynie Marciniak wraz z zaświadczeniem wydanym przez naczelnika urzędu skarbowego na podstawie art. 19 ust. 6 ustawy  z dnia 28 lipca 1983 r.  o podatku od spadków i darowizn;
  •  ostateczna decyzja wydana na podstawie art. 2a ust. 4 ustawy  z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego;
  • oświadczenie banku, będącego wierzycielem hipotecznym, zawierające  zgodę na wykreślenie ujawnionej hipoteki.

W  związku  z  umówioną  dopłatą,  zdający  winien  nadto  zaproponować  odpowiedni sposób  zabezpieczenia  wierzytelności  spółki  w  kwocie  20.000  złotych,  wynikającej z różnicy wartości nieruchomości  np. poprzez poddanie się zobowiązanego egzekucji wprost z aktu notarialnego lub ustanowienie hipoteki.

 

Z uwagi na to, że jedna z nieruchomości jest zabudowana,  zdający winien się odnieść do  świadectwa  charakterystyki  energetycznej  dla  budynku,  stanowiącego  przedmiot umowy.

 

Tomasz Marciniak nie jest i nie będzie przy tej zamierzonej czynności podatnikiem podatku VAT.

 

Spółka nie będzie zobowiązana do naliczenia podatku VAT z uwagi na treść art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. W związku z  tym  czynność  będzie  podlegała  opodatkowaniu  podatkiem  od  czynności cywilnoprawnych,  naliczanemu  zgodnie  z  art.  6  ust.  1  pkt  2  lit.  b)  ustawy  z  dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

 

W projekcie  aktu notarialnego  winno być zamieszczone żądanie złożenia wniosków wieczystoksięgowych w systemie teleinformatycznym,  jak również pobrane należne opłaty sądowe związane z zamieszczonymi żądaniami.

 

 

Wynagrodzenie  notariusza  winno  być  naliczone  zgodnie  z  postanowieniami rozporządzenia  Ministra  Sprawiedliwości  z  dnia  28  czerwca  2004  r.  w  sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

 

Do wynagrodzenia winien być doliczony podatek od towarów i usług. 

 

Projekt  aktu  notarialnego  powinien  określać  wyliczone  i  pobrane  opłaty  sądowe  ze wskazaniem  osoby  wnoszącej  opłatę  i  sposobu  jej  uiszczenia  wraz  z  podaniem podstawy jej określenia i pobrania (art. 7 § 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. -  Prawo o notariacie, art. 42  i następne ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w  sprawach  cywilnych  oraz  §  3  ust.  1  rozporządzenia  Ministra  Sprawiedliwości z dnia  6 października 2015 r.  w sprawie pobierania przez notariuszy opłat sądowych od  wniosków  o  wpis  w  księdze  wieczystej  i  ich  przekazywania  sądom  oraz prowadzenia ewidencji pobranych opłat sądowych).

 

Projekt aktu notarialnego winien zawierać stosowne pouczenia.

 

Źródło:

Oficjalna strona Ministerstwa Sprawiedliwości

wydrukuj wyślij znajomemu

WASZE KOMENTARZE

® 2011 - 2017 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptację regulaminu.