Załóż bezpłatne konto Zaloguj się Zaloguj się przez Facebooka
Kalendarz studenta: Brak wydarzeń na dziś
Polecamy: Egzamin adwokacki 2017 - Przestępstwo niealimentacji
Z ostatniej chwili...
Sonda Na którą aplikację się wybierasz?

Egzamin notarialny - opracowanie projektu odmowy dokonania czynności notarialnej

5/5 z 1 ocen.
(kliknij w gwiazdkę aby ocenić)

W ramach powtórki przed egzaminem notarialnym, który odbędzie się w dniach 5 – 7 września 2017 roku, przedstawiamy zadanie egzaminacyjne, z którym zmagali się zdający egzamin notarialny 8 września 2016 roku.

Egzamin notarialny - opracowanie projektu odmowy dokonania czynności notarialnej

Treść zadania egzaminacyjnego

 

W dniu 1 września 2016 r. w kancelarii notarialnej notariusza Adama Malinowskiego stawił się Marek Samson, celem złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki.

 

Marek Samson oświadczył, że jest dłużnikiem Jana Kowalskiego. Jego dług wynosi 100.000  zł  i  wynika  z  udzielonej  mu  przez  Jana  Kowalskiego  w  dniu  6  września  2014  r. nieoprocentowanej  umowy  pożyczki  w  kwocie  100.000  zł,  zawartej  w  formie  pisemnej, z  terminem  zwrotu  ustalonym  na  dzień  31  grudnia  2016  r.  Wszystkie  należne  świadczenia publicznoprawne od niniejszej umowy zostały uiszczone. Kwota 100.000 zł została przelana przez pożyczkodawcę na rachunek bankowy pożyczkobiorcy.

 

Stawający oświadczył, że uznał dług w całości i bez zastrzeżeń oraz zobowiązał się do zwrotu przedmiotu pożyczki do dnia 31 grudnia 2016 r.W  celu  zabezpieczenia  wyżej  opisanego  długu,  Marek  Samson  zamierza  ustanowić hipotekę do kwoty 100.000 zł na rzecz Jana Kowalskiego na części nieruchomości położonej w  Gdyni,  dla  której  Sąd  Rejonowy  w  Gdyni  prowadzi  księgę  wieczystą  nr GD1Y/00012400/3. Obciążenie części nieruchomości ma dotyczyć udziału w wysokości 1/2 z  uwagi  na  to,  że  wartość  nieruchomości  znacznie  przekracza  wysokość  długu. Nadto oświadczył, że wierzyciel Jan Kowalski wyraził zgodę na piśmie na ustanowienie hipoteki.

 

Z treści księgi wieczystej nr GD1Y/00012400/3 wynika, że:
w  Dziale  I  –  O.  –  ujawniona  została  niezabudowana  działka  numer  190  o  powierzchni 0,2900  ha,  oznaczona  jako  tereny  mieszkaniowe,  położona  w  miejscowości  Gdynia  (obręb 022 Orłowo), województwo pomorskie, M. Gdynia, Gdynia M., ul. Mokwy 20; 

  • w Dziale I – Sp. – brak jest wpisów;
  • w Dziale II  –  jako właściciel wpisany jest Adam Nowak na podstawie umowy darowizny z dnia 5 stycznia 2016 r., zawartej przed notariuszem Krzysztofem Nowakowskim (Rep. nr A 3/2016). Wpis został dokonany w dniu 15 stycznia 2016 r.;
  • w Dziale III  –  wpisane jest wszczęcie egzekucji z nieruchomości w sprawie Km 1200/08 prowadzonej  przez  Komornika  Sądowego  Sądu  Rejonowego  w  Gdyni  na  podstawie wniosku z dnia 25 listopada 2009 r. oraz wezwania do zapłaty z dnia 5 listopada 2009 r. Wpis został dokonany w dniu 2 grudnia 2009 r.;
  • w Dziale IV – brak jest wpisów.

 

Marek Samson okazał notariuszowi następujące orzeczenia:

  • prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego w Gdyni z  dnia  8 stycznia 2014 r. sygn. akt I Ns 980/13 o stwierdzeniu nabycia spadku, na mocy którego spadek po Ewie Nowak zmarłej dnia 27 grudnia 2010 r. na podstawie ustawy nabyli: Józef Nowak i Anna Nowak każdy w 1/2  części, wprost. Orzeczenie to zostało ujawnione w księdze wieczystej nr GD1Y/00012400/3 w  dniu  10  marca  2014  r.  w  ten  sposób,  że  w  miejsce  Ewy  Nowak  jako  współwłaściciele nieruchomości wpisani zostali: Józef Nowak i Anna Nowak każdy w 1/2 części;
  •  prawomocne  postanowienie  Sądu  Rejonowego  w  Gdyni  z  dnia  20  października  2015  r. sygn.  akt  I  Ns  600/15  o  dziale  spadku  po  Ewie  Nowak,  na  mocy  którego  nieruchomość wchodząca  w  skład  spadku  opisana  w  niniejszej  księdze  została  przyznana  na  wyłączną własność  Józefa  Nowaka  bez  obowiązku  spłat  na  rzecz  spadkobierczyni  Anny  Nowak.
  • Powyższe orzeczenie zostało ujawnione w księdze wieczystej w dniu 20 listopada 2015 r.;
  • prawomocne  postanowienie Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 4 marca 2016 r. sygn. akt I Ns 602/15 o zmianie postanowienia Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 8 stycznia 2014 r. sygn. akt I Ns 980/13 o stwierdzeniu nabycia spadku po Ewie Nowak, na mocy  którego sąd stwierdził,  iż  spadek  po  Ewie  Nowak  na  podstawie  testamentu  nabył  Marek  Samson w całości.

Marek  Samson  oświadczył,  że  Józef  Nowak  otrzymaną  w  wyniku  działu  spadku nieruchomość  darował  w  dniu  5  stycznia  2016  r.  synowi  Adamowi  Nowakowi  i  na  tej podstawie Adam Nowak został wpisany w dniu 15 stycznia 2016 r. do księgi wieczystej.

 

Mając na względzie powyższe okoliczności Marek Samson oświadczył, że treść wyżej opisanej  księgi  wieczystej  jest  niezgodna  z  rzeczywistym  stanem  prawnym.  W  księdze wieczystej jako  właściciel jest wpisany wprawdzie Adam Nowak, ale to  on Marek Samson jest właścicielem tej nieruchomości. Jego tytuł własności wynika z okazanego prawomocnego postanowienia, w którym sąd zmienił postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku po Ewie Nowak stwierdzając, że spadek nabył w całości Marek Samson.Marek  Samson  oświadczył,  że  nadal  toczy  się  egzekucja  z  opisanej  wyżej nieruchomości. Ponadto  Marek  Samson  okazał  zaświadczenie  wydane  przez  Naczelnika  Urzędu Skarbowego w Gdyni, z którego wynika, że podatek od spadków i darowizn z tytułu nabycia spadku po Ewie Nowak został przez niego zapłacony.

 

Proszę sporządzić projekt odmowy dokonania czynności  oświadczenia  o  ustanowieniu hipoteki  wraz  z  uzasadnieniem  (bez  konieczności  sporządzania  protokołu,  o  którym mowa w art. 81 a ustawy - Prawo o notariacie) albo uzasadnić jej dopuszczalność.

 

 

Opis rozwiązania

 

W  ocenie  Zespołu  do  przygotowania  zadań  na  egzamin  notarialny,  prawidłowe rozwiązanie  zadania  polega  na  odmowie  dokonania  czynności  notarialnej  –  oświadczenia o ustanowieniu hipoteki i to z trzech powodów:

  • Marek  Samson  twierdzi,  że  jest  właścicielem  nieruchomości  i  zamierza  ustanowić hipotekę  na  części  tej  nieruchomości.  Twierdzi  ponadto,  że  jego  tytuł  wynika z prawomocnego postanowienia  Sądu Rejonowego w Gdyni  z dnia 4 marca 2016 r., zgodnie z którym Sąd zmienił postanowienie  o stwierdzeniu nabycia spadku po Ewie Nowak,  w  ten  sposób,  że  stwierdził,  iż  spadek  po  Ewie  Nowak  na  podstawie testamentu nabył w całości Marek Samson. Postanowienie wydane na podstawie art. 679 § 1 i 3 k.p.c. o zmianie postanowienia o  stwierdzeniu  nabycia  spadku  stanowi  co  do  zasady  podstawę  do  zmiany  treści wpisów w księdze wieczystej dokonanych na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.  Jeżeli jednak po dokonaniu wpisów na podstawie postanowienia o  stwierdzenia  nabycia  spadku  nastąpiły  dalsze  wpisy,  samo  postanowienie o zmianie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku nie jest wystarczające do zmiany  treści  wpisów  dokonanych  na  podstawie  postanowienia  o  stwierdzeniu nabycia  spadku,  dopóki  nie  zostanie  uchylona  podstawa  dalszych  wpisów dokonanych  w  księdze  wieczystej  (uchwala SN z  dnia 28 sierpnia  1991  r. III CZP 71/91, OSNCP 1992, nr 3, poz. 47 LexisNexis nr 302279). W  niniejszym  stanie  faktycznym  w  wyniku  prawomocnego  postanowienia  o  dziale spadku po Ewie Nowak nieruchomość wchodząca w skład spadku przyznana została jednemu  spośród  dwóch  spadkobierców.  Następnie  zaś  spadkobierca  ten  darował otrzymaną  nieruchomość  synowi.  Czynności  te  zostały  ujawnione  w  księdzewieczystej.  W  związku  z  powyższym  Marek  Samson,  który  w  czasie  późniejszym uzyskał  postanowienie  stwierdzające,  że  jest  wyłącznym  spadkobiercą  Ewy  Nowak, nie  może  zostać  wpisany  do  księgi  wieczystej  jako  właściciel  nieruchomości  bez uprzedniego  prawomocnego  wzruszenia  podstaw  wpisów  (np.:  poprzez  uzgodnienie treści  księgi  wieczystej  z  rzeczywistym  stanem  prawnym,  względnie  uchylenie prawomocnego  postanowienia  działowego,  stwierdzenia  nieważności  umowy darowizny). Z powyższych względów Marek Samson nie może ustanowić hipoteki na opisanej nieruchomości.
  • Marek Samson oświadczył, że z uwagi na znaczną dysproporcję pomiędzy wartością nieruchomości  a  wysokością  długu,  zamierza  ustanowić  hipotekę  na  ½  części nieruchomości. Stwierdzić  trzeba,  iż  niedopuszczalne  jest  ustanowienie  hipoteki  na  części nieruchomości będącej własnością jednej osoby. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności  wynikającej  z  określonego  stosunku  prawnego  można  nieruchomość obciążyć  prawem,  na  mocy  którego  wierzyciel  może  dochodzić  zaspokojenia z  nieruchomości  bez  względu  na  to,  czyją  stała  się  własnością  i  z  pierwszeństwem przed  wierzycielami  osobistymi  właściciela  nieruchomości  (hipoteka).  Hipoteka obciąża oznaczoną nieruchomość, co oznacza, że hipoteka obciąża całą nieruchomość albo  cały  udział  (część  ułamkową)  współwłaściciela.  Tylko  współwłaściciel  może obciążyć  hipoteką  przysługujący  mu  ułamkowy  udział  we  współwłasności  (Ustawa o  księgach  wieczystych  i  hipotece.  Przepisy  o  postępowaniu  w  sprawach wieczystoksięgowych, Komentarz Stanisław Rudnicki, Wydanie 6, Warszawa 2010 r., s.  250  -  251).  Powyższe  wynika  również  z  zasady  niepodzielności  hipoteki,  która oznacza,  że  hipotekę  można  ustanowić  tylko  na  całej  nieruchomości,  a  nie  na  jej poszczególnych  fragmentach  albo  częściach  składowych  (postanowienie  SN z  dnia  11  kwietnia  2013  r.  II  CSK471/12). Konsekwencją zasady  niepodzielności hipoteki  jest  utrzymywanie  się  zabezpieczenia  na  całej  nieruchomości.  Jeżeli właścicielem  nieruchomości  jest  jedna  osoba,  nie  może  ona  ustanowić  hipoteki  na ułamkowej części tej nieruchomości (Hipoteka, Komentarz Tomasz Czech, Warszawa 2011, s. 26).
  • Przeszkodą do ustanowienia hipoteki jest zajęcie nieruchomości wynikające  z wpisu w  dziale  III  księgi  wieczystej  wszczęcia  egzekucji  z  przedmiotowej  nieruchomości. Zgodnie art. 930 § 3 k.p.c., obciążenie przez dłużnika nieruchomości po jej zajęciu jest nieważne.  Nie  jest  więc  dopuszczalny  wpis  hipoteki  umownej  po  zajęciu nieruchomości,  bowiem  jej  wpis  skutkuje  obciążeniem  nieruchomości.  Zatem  nie może  dojść  do  skutecznego  ustanowienia  hipoteki  umownej,  jeżeli  oświadczenie o  ustanowieniu  tej  hipoteki  zostało  złożone  po  dokonaniu  zajęcia.  Z  treści  zadania wynika,  że  oświadczenie  o  ustanowieniu  hipoteki  złożone  zostało  po  zajęciu  a wniosek o wpis hipoteki wpłynąłby po ujawnieniu w księdze wieczystej wszczęcia egzekucji  z  nieruchomości,  której  hipoteka  ma  dotyczyć.  Stanowisko,  iż  wpis  do księgi wieczystej hipoteki umownej jest niedopuszczalny po ujawnieniu w tej księdze wszczęcia  egzekucji  jest  ugruntowane  zarówno  w  judykaturze  (uchwała  SN  z  dnia 29  kwietnia  2008  r.  III  CZP  15/08,  postanowienie  SN  z  dnia  19  stycznia  2012  r. IV  CSK  218/11),  jak  i  w  doktrynie  (Księgi  wieczyste  i  hipoteka  Komentarz  pod redakcją  Jerzego  Pisulińskiego,  Ustawa  o  księgach  wieczystych  i  hipotece. Postępowanie wieczystoksięgowe, Warszawa 2014 r. s. 689).

 

Reasumując,  w  ocenie  Zespołu  przygotowującego  zadanie  na  egzamin  notarialny, niedopuszczalne  jest  ustanowienie  hipoteki  na  opisanej  w  zadaniu  nieruchomości,  zgodnie z intencją i zamiarem Marka Samsona.

 

Źródło:

 

Oficjalna strona Ministerstwa Sprawiedliwości.

 

wydrukuj wyślij znajomemu

WASZE KOMENTARZE

® 2011 - 2017 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptację regulaminu.