Załóż bezpłatne konto Zaloguj się Zaloguj się przez Facebooka
Kalendarz studenta: Brak wydarzeń na dziś
Polecamy: Wolne stanowiska w sądach rejonowych
Z ostatniej chwili...
Sonda Na którą aplikację się wybierasz?

Egzamin notarialny - opracowanie aktu notarialnego (umowa sprzedaży)

5/5 z 1 ocen.
(kliknij w gwiazdkę aby ocenić)

Egzamin notarialny w 2017 roku odbędzie się w dniach 5 – 7 września 2017 roku. W ranach powtórki publikujemy zadanie wraz z opisem istotnych zagadnień na egzamin notarialny, który odbył się w dniach 6 – 8 września 2016 roku.

Egzamin notarialny - opracowanie aktu notarialnego (umowa sprzedaży)

Treść zadania egzaminacyjnego

 

1.

 

Sąd  Rejonowy  Poznań-Stare  Miasto  w  Poznaniu  prowadzi  księgę  wieczystą numer  PO1P/00543210/1  dla  niezabudowanej  nieruchomości  gruntowej  położonej w  Poznaniu  przy  ulicy  Szewskiej  numer  18 B  (arkusz  mapy  3,  obręb  0051  Poznań,  Miasto Poznań na prawach powiatu, województwo wielkopolskie).

 

W księdze wieczystej zamieszczono następujące wpisy:

 

a)  w dziale I-O  ujawnione zostały:  działka zurbanizowanych terenów niezabudowanych (Bp)  numer  12  o  powierzchni  0,1200  ha  oraz  działka  terenów  przemysłowych  (Ba) numer 13 o powierzchni 0,1800 ha,

 

b)  w dziale I-Sp brak wpisów,

 

c)  w dziale II własność wpisana jest na rzecz:

  • Jana  Krakowskiego  i  Anny  Krakowskiej  na  prawach  wspólności  ustawowej majątkowej  małżeńskiej  -  w  3/4  części  na  podstawie  umowy  darowizny  zawartej  dnia 12  lutego  2007  roku  (akt  notarialny  repertorium  A  numer  123/2007  sporządzony  przez Wojciecha Trąmpczyńskiego Notariusza w Poznaniu),
  • spółki pod firmą Genius Loci Spółka Akcyjna z siedzibą w Krakowie  -  w 1/4 częścina  podstawie  aktu  poświadczenia  dziedziczenia  z  dnia  20  kwietnia  2010  roku  (akt poświadczenia  dziedziczenia  repertorium  A  numer  123/2010  sporządzony  przez Bolesława Leśmiana Notariusza w Zamościu),

 

d)  w dziale III brak wpisów,

 

e)  w dziale IV brak wpisów.

 

Dla tej nieruchomości brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

 

2.

 

Wyrokiem  Sądu  Okręgowego  w  Poznaniu  z  dnia  25  stycznia  2008  roku, prawomocnym  z dniem 22 lutego 2008 roku (sygnatura akt I C 123/2007) orzeczona została separacja małżonków Jana Krakowskiego i Anny Krakowskiej.

 

Jan  Krakowski  zmarł  w  dniu  25  kwietnia  2008  roku.  Postanowieniem  Sądu Rejonowego Poznań - Stare Miasto w Poznaniu z dnia 25 września 2009 roku, prawomocnym z  dniem  20  czerwca  2010  roku  (sygnatura  akt  I  Ns  123/2009)  stwierdzone  zostało  nabycie spadku po Janie Krakowskim na podstawie ustawy. Wszyscy spadkobiercy ustawowi Jana Krakowskiego złożyli oświadczenia o przyjęciu spadku wprost. Żaden ze spadkobierców nie został uznany przez sąd za niegodnego. Nie były zawierane  również  żadne  umowy  za  życia  spadkodawcy  w  przedmiocie  zrzeczenia  się dziedziczenia po nim.

 

Jan Krakowski pozostawił żonę Annę Krakowską, z którą w chwili śmierci pozostawał w separacji (vide: powołany wyżej wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu). Ponadto nie miał żadnych  zstępnych  i  nikogo  nie  przysposobił.  Podział  majątku  małżonków  Anny  i  Jana Krakowskich nie został dokonany. Żyje  matka  Jana  Krakowskiego  -  wdowa  Teofila  Krakowska,  która  jest  głucha.  Nie żyje jego ojciec Franciszek Krakowski, który zmarł 31 marca 2007 roku. Jan Krakowski miał brata Mateusza Krakowskiego, który  żyje i  jest kawalerem. Nie miał innego rodzeństwa.

 

W  kapitale  zakładowym  spółki  pod  firmą  Genius  Loci  Spółka  Akcyjna  z  siedzibą w Krakowie akcje przysługują dwóm akcjonariuszom po 50%. W dniu 16 kwietnia 2016 roku Walne  Zgromadzenie  tej  Spółki  podjęło  uchwałę  numer  1  o  rozwiązaniu  spółki  i  uchwałę numer 2 o wyznaczeniu Adama Uściańskiego na likwidatora Spółki. Czynności te nie zostały jednak dotychczas zgłoszone do sądu rejestrowego, wobec czego do rejestru przedsiębiorców nie zostały dotychczas wpisane: otwarcie likwidacji, nazwisko i imię likwidatora oraz sposób reprezentowania  spółki  przez  likwidatora,  a  także  nie  został  wykreślony  dotychczasowy sposób  reprezentacji  spółki  (jednoosobowy)  i  dotychczasowy  zarząd  spółki  w  osobie Krzysztofa  Warszawskiego.  Uchwały  o  rozwiązaniu  spółki  i  wyznaczeniu  likwidatora  nie zostały uchylone przez walne zgromadzenie, jak również nie zostały zaskarżone.

 

3.

 

Współwłaściciele  opisanej  wyżej  nieruchomości  podjęli  decyzję  o  sprzedaży działki  numer  12.  Kupującym  jest  spółka  pod  firmą  Osada  Świętego  Gotarda  spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Poznaniu.

 

4.

 

Do  notariusza  przybyli  przedstawiciele  kupującej  spółki:  Johanna  von  Heidelberg (Prezes  Zarządu  Spółki  uprawniona  do  samodzielnej  reprezentacji  Spółki,  obywatelka Republiki  Federalnej  Niemiec,  znająca  tylko  język  niemiecki)  i  jej  przyjaciel  Michał Wrocławski.

 

Michał  Wrocławski  oświadcza,  że  w  razie  potrzeby  będzie  pomagał  Prezesowi Zarządu  Spółki  jako  osobisty  i zaufany  tłumacz.  Podał,  że  choć  nie  jest  tłumaczem przysięgłym,  to  jego  bardzo  dobra  znajomość  języka  niemieckiego  wynika  z faktu wieloletniego  zamieszkania  w  Niemczech.  Również  notariusz  bardzo  dobrze  posługuje  się językiem  niemieckim,  jednakże  znajomość  tego  języka  przez  notariusza  nie  jest  wykazana w  sposób  określony  dla  tłumaczy  przysięgłych.  Dodatkowo  do  czynności  tej  nie  jest dołączony przekład sporządzanej umowy na język znany stawającej cudzoziemce.

 

 

 

Umowa  tej  Spółki  została  zawarta  w  dniu  20  sierpnia  2014  roku,  po  czym  spółka została  wpisana  do  rejestru  przedsiębiorców  Krajowego  Rejestru  Sądowego  w dniu 15 lutego 2015 roku. Kapitał zakładowy Spółki wynosi 5.000 zł. Wspólnikami tej Spółki są obywatele polscy.

 

Zgodnie  z  §  8  umowy  spółki,  nie  jest  wymagane  podjęcie  uchwały  wspólników w  sprawie  nabycia  i  zbycia  nieruchomości,  użytkowania  wieczystego  lub  udziału w  nieruchomości.  W  myśl  §  9  umowy  spółki,  rozporządzenie  prawem  lub  zaciągnięcie zobowiązania  do  świadczenia  o  wartości  dwukrotnie  przewyższającej  wysokość  kapitału zakładowego nie wymaga uchwały wspólników. W  treści  umowy  spółki  brak  jest  jakichkolwiek  innych  postanowień  dotyczących nabycia dla spółki nieruchomości albo udziału w nieruchomości lub środków trwałych.

 

5.

 

Strona sprzedająca i strona kupująca pozostają w przyjaznych relacjach i uzgodnione zostało,  że  pomimo  faktu,  iż  rzeczoznawca  majątkowy  wycenił  wartość  rynkową  działki numer 12 na 180.000,00 zł, to działka ta zostanie sprzedana za cenę 160.000,00 zł. Strony oświadczają, że cena została zapłacona, a działka będąca przedmiotem umowy została już wydana nabywcy.

 

Proszę  uzupełnić  brakujące  elementy  stanu  faktycznego  według  własnego uznania  i  sporządzić  projekt  aktu  notarialnego  (bez  konieczności  zamieszczania podpisów  i  sporządzania  wniosków  wieczystoksięgowych),  obejmującego  umowę sprzedaży, zgodnie ze wskazanym wyżej zamiarem stron. Strony nie są reprezentowane przez  pełnomocników.  Jeżeli  przy  nazwiskach  osób  stawających  obywatelstwo  nie zostało oznaczone należy przyjąć, że osoba ta jest obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej. Ponadto  w  projekcie  aktu  należy  przyjąć,  że  akt  sporządzany  jest  przez notariusza Jana Nowaka prowadzącego Kancelarię Notarialną w Poznaniu, przy ulicy Juliusza Słowackiego 13. W projekcie aktu zdający winien określić wysokość należnego wynagrodzenia  notariusza  (w  maksymalnej  wysokości)  oraz  pobranych  świadczeń publicznoprawnych, jeżeli są należne, do których pobrania zobowiązany jest notariusz.

 

Zdający  zobowiązany  jest  do  wskazania  dokumentów,  stanowiących  podstawę należytego  zabezpieczenia  interesów  stron  oraz  do  dokonania  czynności  i  opisania  ich w  taki  sposób,  aby  na  podstawie  samej  treści  projektu  aktu  notarialnego  można  było ustalić formę i treść tych dokumentów. Ponadto  w  projekcie  aktu  należy  wskazać  krąg  spadkobierców  po  Janie Krakowskim i wysokość ich udziałów w spadku.

 

Opis istotnych zagadnień

 

W ocenie Zespołu do przygotowania zadań na egzamin notarialny, zdający powinien w projekcie aktu notarialnego zwrócić uwagę w szczególności na następujące zagadnienia:

 

1.  Projekt aktu notarialnego winien być sporządzony zgodnie z ustawą z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, w tym art. 3, art. 7, art. 80, art. 85, art. 87, art. 92 i art. 94.

 

2.  Osoba  zdająca  powinna  uwzględnić,  że  małżonek  w  separacji  nie  dziedziczy  na podstawie  ustawy  (art.  935 k.c.).  Dla  stwierdzenia  nabycia  spadku  właściwe  są przepisy  obowiązujące  w  dniu  otwarcia  spadku.  Jan  Krakowski  zmarł 25 kwietnia 2008 roku. Osoba zdająca powinna zatem zwrócić uwagę, że dla spadków otwartych  w  okresie  od  dnia  1  stycznia  1965  roku  do  dnia  27  czerwca  2009  roku zastosowanie mają przepisy art. 932 § 1, art. 933 § 1 i § 2, art. 935 § 2 k.c. w brzmieniu obowiązującym do dnia 27 czerwca 2009 roku, tj. że:

  • w braku zstępnych spadkodawcy i małżonka powołani są do spadku z ustawy rodzice i rodzeństwo,
  • udział  spadkowy  każdego  z  rodziców,  które  dziedziczy  w  zbiegu  z  rodzeństwem spadkodawcy,  wynosi  jedną  czwartą  część  tego,  co  przypada  łącznie  dla  rodziców i rodzeństwa. Pozostałą część dziedziczy rodzeństwo w częściach równych,
  • jeżeli jedno z rodziców  nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy, który by mu przypadał,  przypada  po  połowie  drugiemu  z  rodziców  i  rodzeństwu  spadkodawcy.

A  zatem  udział  matki  spadkodawcy  wynosi  3/8  części  spadku,  a  udział  brata spadkodawcy wynosi 5/8 części spadku.

 

3.  Ponieważ Teofila Krakowska jest głucha, osoba zdająca winna mieć na uwadze treść art. 87 § 2 w związku z art. 87 § 1 pkt 2 Prawa o notariacie.

 

4.  Ponieważ  Prezes  Zarządu  Spółki  kupującej  nie  zna  języka  polskiego,  osoba  zdająca winna mieć na względzie treść  art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie. Niezbędna będzie też weryfikacja wpisania tłumacza na listę tłumaczy przysięgłych.

 

5.  Spółka  pod  firmą  Genius  Loci  Spółka  Akcyjna  z  siedzibą  w  Krakowie  jest  obecnie w  stanie  likwidacji  i  zachowuje  osobowość  prawną  (art.  461  §  3  k.s.h.).  Należy  pamiętać,  aby  w treści  projektu  aktu  notarialnego  była  zamieszczana  firma  spółki z każdorazowym dodaniem oznaczenia „w likwidacji” (art. 461 § 2 k.s.h.).

 

6.  Fakt  braku  zgłoszenia  do  sądu  rejestrowego  otwarcia  likwidacji,  nazwiska  i imienia likwidatora  oraz  jego  adresu,  a  także  sposobu  reprezentowania  spółki  przez likwidatora,  nie  ma  znaczenia  w  odniesieniu  do  sytuacji  prawnej  spółki,  która  jest w stanie likwidacji z dniem powzięcia uchwały walnego zgromadzenia o rozwiązaniu spółki (art. 459 pkt 2 i art. 461 § 1 k.s.h.).

 

7.  Spółka pod firmą Genius Loci Spółka Akcyjna w likwidacji z siedzibą w Krakowie jest reprezentowana przez likwidatora Adama Uściańskiego, i to pomimo braku ujawnienia jego  danych  w  rejestrze  przedsiębiorców  oraz  pomimo  braku  wykreślenia dotychczasowego sposobu reprezentacji spółki i dotychczasowego zarządu spółki (art. 463, 464 § 1 i 466 k.s.h.).

 

8.  Jan Krakowski i Anna Krakowska nabyli udział we współwłasności nieruchomości na podstawie umowy darowizny zawartej po dniu 1 stycznia 2007 roku, zaś spadkobiercy Jana  Krakowskiego  swoje  udziały  nabyli  w  drodze  spadku.  W  związku  z  tym  przy zawarciu  umowy  niezbędne  jest  przedłożenie  w  odniesieniu  do  zbycia  udziałów zaświadczeń,  o  których  mowa  w  art.  19  ust.  6  ustawy  o  podatku  od  spadków i darowizn.

 

9.  Spółka  sprzedająca  powinna  przedłożyć  uchwałę  walnego  zgromadzenia  w  sprawie wyrażenia  zgody na zbycie udziału w nieruchomości, a to z uwagi na wymóg podjęcia takiej uchwały wskazanej w art. 393 pkt 4 k.s.h. Dodatkowo uchwała taka wymagana jest z uwagi na treść art. 468 § 1 k.s.h. Spółka bowiem pozostaje w stanie likwidacji, wobec  czego  przysługujący  Spółce  udział  we  współwłasności  nieruchomości  może zostać zbyty w trybie z wolnej ręki jedynie na mocy uchwały walnego zgromadzenia i po cenie nie niższej niż wskazana w tej uchwale. Możliwe jest również stwierdzenie w treści projektu  aktu notarialnego, że w drodze publicznej licytacji na podstawie art. 468 § 1 k.s.h. doszło do wyłonienia nabywcy udziału w nieruchomości.

 

10. Z uwagi na treść art. 229 k.s.h., wymagane jest podjęcie uchwały wspólników  spółki kupującej,  bowiem  umowa  spółki  nie  przewiduje  zawarcia  umowy  nabycia nieruchomości, której dotyczy zadanie.

 

11. Osoba zdająca powinna zapisać w treści projektu, że nabywana działka numer 12 ma dostęp do drogi publicznej.

 

12. Przy  umowie  sprzedaży  podstawę  opodatkowania  stanowi  wartość  rynkowa  rzeczy, a nie cena (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

 

13.   Projekt  aktu  notarialnego  powinien  zawierać  niezbędne  pouczenia  przewidziane   w przepisach prawa.

 

14.   W projekcie aktu notarialnego powinno być wyliczone wynagrodzenie notariusza wraz z podatkiem od towarów i usług z podaniem prawidłowych podstaw ich pobrania.W  ocenie  Zespołu,  w  projekcie  aktu  notarialnego  należy  powołać  zwłaszcza następujące dokumenty:

 

1)  wypis  aktu  notarialnego  protokołu  Nadzwyczajnego  Walnego  Zgromadzenia  Spółki sprzedającej,  zawierający  uchwałę  o  rozwiązaniu  Spółki  i  uchwałę  o  powołaniu likwidatora Spółki;

 

2)  odpisy z rejestru przedsiębiorców, bądź aktualne informacje odpowiadające odpisowi z  rejestru  przedsiębiorców i posiadające  cechy  umożliwiające  weryfikację  z danymi zawartymi w tym rejestrze dla spółek;

 

3)  wypis  i  wyrys  obejmujący  wypis  z  rejestru  gruntów  i  wyrys  z  mapy  ewidencyjnej, wydany przez Prezydenta Miasta Poznania dla działki numer 12;

 

4)  odpis prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu,  orzekającego separację małżonków Jana i Anny Krakowskich;

 

5)  odpis  prawomocnego  postanowienia  Sądu  Rejonowego  Poznań-Stare  Miasto w Poznaniu, stwierdzającego nabycie spadku po Janie Krakowskim;

 

6)  dokumenty  obejmujące  teksty  jednolite  statutu  spółki  akcyjnej  i  umowy  spółki z ograniczoną odpowiedzialnością;

 

7)  wypis  aktu  notarialnego  protokołu  Nadzwyczajnego  Walnego  Zgromadzenia  Spółki sprzedającej,  zawierający  uchwałę  o  wyrażeniu  zgody  na  zbycie  udziału  we współwłasności  działki  numer  12  po  cenie  nie  niższej  od  uchwalonej  przez zgromadzenie lub dokument potwierdzający przeprowadzenie publicznej licytacji;

 

8)  uchwałę  wspólników  Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, wyrażającą  zgodę na nabycie działki numer 12.

 

Źródło:

 

Oficjalna strona Ministerstwa Sprawiedliwości.
 

wydrukuj wyślij znajomemu

WASZE KOMENTARZE

® 2011 - 2017 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptację regulaminu.