Załóż bezpłatne konto Zaloguj się Zaloguj się przez Facebooka
Kalendarz studenta: Brak wydarzeń na dziś
Polecamy: Egzamin adwokacki i radcowski 2019. Dane liczbowe
Z ostatniej chwili...
Sonda Na którą aplikację się wybierasz?

Ustawa deweloperska, a nowe hipoteki

5/5 z 4 ocen.
(kliknij w gwiazdkę aby ocenić)

Czy ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego chroni nabywców lokali przed niekorzystnymi skutkami ustanowienia przez deweloperów nowych hipotek, nieprzewidzianych w prospekcie informacyjnym?

Ustawa deweloperska, a nowe hipoteki

Założeniem projektodawców ustawy deweloperskiej (czyli ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r., Dz. U. z 2011 r., Nr 232, poz. 1377) było przede wszystkim ukształtowanie środków ochrony prawnej nabywców lokalu mieszkalnych w przedsięwzięciach deweloperskich przed skutkami krzywdzących działań deweloperów, utraty przez nich płynności finansowej lub ich upadłości.


Ustawa wprowadza pewne obowiązki deweloperów w zakresie prowadzenia otwartego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Deweloperom stworzono też możliwość zapewnienia nabywcom lokali gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. Ustawa uregulowała również zasady prowadzenia upadłości wobec dewelopera.

Pojawia się jednak pytanie o skuteczność rozwiązań prawnych wprowadzonych ustawą deweloperską.


Sprawa Leoparda

Całkiem niedawno, w związku ze spektakularną upadłością dużego krakowskiego dewelopera działającego pod firmą Leopard, Sąd Najwyższy stanął przed dylematem, czy przyznać rację pokrzywdzonym nabywcom mieszkań kosztem wierzyciela hipotecznego, który wykupił wysoko oprocentowane obligacje Leoparda. W tej sprawie poszkodowani działaniami Leoparda nabywcy lokali zwrócili się do sądu z żądaniem unieważnienia hipoteki ustanowionej na nieruchomościach należących do Leoparda w celu zabezpieczenia wielomilionowych wierzytelności amerykańskiego funduszu z tytułu zakupionych obligacji. Nabywcy lokali, których większość wpłaciła deweloperowi pełną cenę lokali, zostali pozbawieni możliwości odzyskania wpłaconych środków oraz uzyskania tytułu prawnego do lokali, do których wybudowania zgodnie z zawartymi umowami przedwstępnymi zobowiązany był deweloper. Trzeba tu nadmienić, że wspomniane umowy przedwstępne w większości przypadków nie były zawarte w formie aktu notarialnego i roszczenia z nich wynikające nie zostały ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której był realizowany proces inwestycyjny. W tym stanie faktycznym, po ogłoszeniu upadłości Leoparda, wierzytelności klientów dewelopera miały zostać zaspokojone w dalszej kolejności, po spłaceniu wierzytelności funduszu z tytułu obligacji – i to pod warunkiem, że syndyk dysponowałby jeszcze na ten cel środkami finansowymi.


Sąd Najwyższy w wyroku z 9 lutego 2012 roku (III CSK 181/11) zgodził się z argumentacją krakowskiego sądu okręgowego dotyczącą nieważności hipoteki ustanowionej na rzecz funduszu amerykańskiego z powodu jej niezgodności z zasadami współżycia społecznego (art. 58 Kodeksu cywilnego). W uzasadnieniu wyroku sąd podkreślił, że po wejściu w życie nowej ustawy deweloperskiej nie byłoby konieczne wnoszenie pozwu przez pokrzywdzonych nabywców, gdyż mieliby oni ochronę wynikającą z tej ustawy. [Więcej o stanie faktycznym sprawy, a także o konsekwencjach orzeczenia SN z punktu widzenia banków w tekście Wyrok w sprawie krakowskiego dewelopera – z punktu widzenia banków].


Brak ograniczeń w ustawie

Należy jednak zauważyć, że ustawa deweloperska (ani w części dotyczącej umowy deweloperskiej, ani w części dotyczącej prospektu informacyjnego) nie wprowadza żadnych ograniczeń w zakresie możliwości ustanawiania przez deweloperów nowych ograniczonych praw rzeczowych, w szczególności hipotek, po dniu zawarcia umowy deweloperskiej oraz po rozpoczęciu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.


Co prawda umowa deweloperska powinna zawierać informacje o istniejących obciążeniach hipotecznych oraz o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, ale dotyczy to wyłącznie hipotek istniejących w dniu zawierania umowy deweloperskiej.


Analogicznie wygląda sytuacja w przypadku prospektu informacyjnego, w którym w punkcie III dotyczącym informacji o gruncie ustawodawca wymaga podania istniejących obciążeń hipotecznych nieruchomości lub wniosków o wpis w dziale czwartym księgi wieczystej.

1 2 3 dalej
wydrukuj

WASZE KOMENTARZE

® 2011 - 2019 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptację regulaminu.