Obniż podatek i zarabiaj więcej na najmie lokalu

Inwestowanie w lokale użytkowe i „condohotele” zyskuje na popularności. W dobie dużej niepewności i zmienności na rynkach finansowych nieruchomości są postrzegane jako bezpieczna lokata kapitału. Lokale użytkowe wciąż generują zyski wyższe niż inflacja, stanowią więc poważną konkurencję także dla lokat bankowych. W publikacji z 20 grudnia Lion’s House szeroko opisywał czynniki warunkujące sukces inwestycji pod wynajem. Dziś wspólnie z firmą księgowo-podatkową Tax Care zastanowimy się, czy takie inwestycje lepiej realizować jako osoba fizyczna, czy otworzyć w tym celu działalność gospodarczą. 

Zasady inwestycji w „condohotel”/„aparthotel”:
1.    System polega na kupnie prawa własności do apartamentu w hotelu,
2.    Kupując lokal nabywca staje się jego właścicielem i wpisany zostaje w odrębnej księdze wieczystej,
3.    Operator hotelu podpisuje z nabywcą wieloletnią umowę najmu oferując często z góry określony poziom czynszu,
4.    Przeważnie koszty związane z remontami, utrzymaniem i eksploatacją pokoju hotelowego pokrywa zarządca,
5.    Od zysków z wynajmu należy zapłacić podatek:
a)    Osoba fizyczna w formie ryczałtu od przychodów (8,5%) lub na zasadach ogólnych (18 i 32% dochodu),
b)    Prowadzący działalność na zasadach ogólnych lub 19% od dochodu (podatek liniowy),
6.    Od ceny nabycia brutto apartamentu możliwe jest uzyskanie zwrotu podatku VAT

Powyższe zasady odnoszą się też do zakupu lokalu użytkowego pod wynajem, z wyjątkiem punktów 3 i 4.

Do analizy przyjęliśmy inwestora, który z tytułu umowy o pracę otrzymuje wynagrodzenie na poziomie 10 tys. zł netto miesięcznie. Myśli o zakupie lokalu użytkowego o wartości brutto 1 miliona złotych. Lokal ten może generować dochód na poziomie 72 tys. zł netto rocznie. Przyszły właściciel musi więc podjąć decyzję, czy chce zostać czynnym podatnikiem VAT oraz w jaki sposób będzie opodatkowywał przychód – czy będzie płacić ryczałt (8,5%), czy wliczy ten dochód do podatku płaconego według skali (18 i 32%), czy raczej wybierze podatek liniowy (19%).